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张氏兄弟来自北京，从事房地产行业20年，深谙房地产行业。我不是所谓的“专家”，我只是用我20年的实践经验来回答你的问题。 1Q：我的问题可能有点尖锐。想想你的答案。我看了一个日本博主的视频。东京板桥的三居室公寓有效面积为50平方米，与我们公司的70平方米相差无几。然而，房子的价格只有2000万日元，折合人民币88万元，也就是每平方米1万多日元。与北京相比，是不是太讽刺了？答：1.我认为你的问题不太具体。也许它对你来说很尖锐，刺激了你脆弱的心？ 2、首先假设你正在观看的视频博主很可能是一名留学生或移民中介，而所提到的选房可能不是普遍现象。但我没有证据，所以我就说一下是有可能的。 3、其次，虽然我去过东京很多次，但对板桥街区没有太多印象。它可能是23区最不繁华的郊区之一，因此并没有引起太多关注，也鲜为人知。所以当我问一位在东京卖房子的（中国）经纪人时，他告诉我板桥区是23区中最外围的。从地理上看，它大致相当于“北京延庆”，是西北最偏远的地方。另外，从经济分类上来说，东京的23个区通常分为七层，而板桥区则位于6层和7层之间。毕竟轨道交通便利，而且还有多个传统工业区，所以总体来说并不是东京最薄弱的区域。房价方面，如果港区、千代田、涩谷等地区最高房价在10万/平方米左右，东京均价在7万/平方米左右，那么板桥区大约有 38,000 人，远低于 40,000 人。看看北京目前的平均价格。约有6万，东部和西部城市超过10万。郊区均价不到4万。有什么讽刺的地方吗？ 4、我们还请东京的这位卖房者查了一下2000万套50平米的房子的供应情况。他的回答是，这个价格应该有一套房子。他们靠近一个老工业区。有。从照片上看，这是一套很旧的公寓，堪比郊区的又旧又小的公寓。然后我大致了解到，套房的位置大概对应的是燕山石化区，是原北京燕莎区（现房山区）与地铁站相连的一个工业区。目前，燕山一套三居室的价格不到88万元。不少售价60万以上、50万以上的房子挂牌d.实用面积约50平方米。按建筑面积平均售价为12000元。 5.所以我在比较中没有发现任何讽刺之处。我也不认为你的问题有什么尖锐的地方。我还向我在东京的经纪人提出了一个问题，他直接问了我一个问题：“难道真的有人利用板桥区的老人和穷人来欺骗我吗？”这并不是道德沦丧、人性扭曲，而是移民代理的恶习+精神殖民的愚蠢。仅供参考。 Q2: 我想更新和改善我的公寓。我在亚运村一带找三居室找了好久，结果发现阳明广场的价格只有4万，还有3万以上的公寓。我之前都没注意到，但为什么价格这么低？我没有来近看，但从外面看起来不太好。哇，t他网上的照片非常好，我想了解更多。 A：1、阳明广场的单价之所以比较低，主要是因为它是“老公寓”，是港式公寓楼。虽然当时质量很高，但模仿香港的设计，不适应北方的气候和习俗。这主要体现在朝向和通风等方面，以目前的标准来看还不能说非常适合居住。 2、还有2003年的SARS事件，香港有一个社区叫淘大花园，发病率非常高。也是一栋高楼，视野不好。结果，病毒沿着电梯井传播到整个建筑。随着消息传开，北京的一座塔被损坏。许多社区紧急修改了规划，更换为无塔楼的设计。此后，整理土地就变得非常困难。很少有人会建造塔，除非他们愿意到。这种类型的公寓楼不再受欢迎的另一个原因是，在其早期规划中，它主要用于商业目的，因此并没有太多地被视为家庭生活的社区环境。另外，由于户型较大，单价走势也较为疲软。 3、还有一点，很多人认为北京的商业需求会因为奥运会而猛增，开发商会借机炒作，开发过多的公寓，造成供过于求，房价更难上涨。 4. 这就是事实。这类公寓的优点是盈利能力比较强，租金收入也比较高。然而，相应的缺点是价格走势疲弱。未来最好的结果就是不再落后。不过，不要抱有太高的期望。仅供参考。我借用一下网友的这个话题。阳明广场的开发商叫“阳明”。他们还开发位于建国门西总部胡同的阳明国际。你能猜出这个名字的背景吗？事实上，杨明是王守仁、梁启超认为的中国“二圣半”之一。另一位圣人是孔子，半圣人是曾国藩。很多人都知道曾国藩先生的评价是他只侍奉文正公，但很少有人知道王阳明的评价是他五百多年的功名，诸君子都忙忙碌碌。也就是说，自王阳明以来，无人能与他匹敌。然而，归根结底，大多数“心智科学”都是唯心主义的，就像“心智之外没有任何东西”，曾经有一段时间争议很大。张凯深也很尊敬曾国藩，并学会了写日记。不过，他也是阳明老师的狂热粉丝，他的名字“中正”也来源于“大中正正”。你们都认识军事指挥官吧？前身为重建协会，其核心是立兴会。蒋先生是院长，他的名字指的是阳明先生的“理行”理论。台北阳明山旧称“草山”。蒋介石觉得草会变成土匪，就改名为阳明山。据说，蒋介石在日本留学时就开始研究阳明心学。这是有争议的，但日本确实是世界上最舒适的国家。这是一个高度重视科学科学的领域。据说正是阳明的思想推动了明治维新，因此东乡平八郎在日俄战争后立下了“永远尊重阳明”的牌子。此外，蒋先生于1927年访问日本，会见米林的母亲，同时与许多日本权贵进行秘密交易。 。然而，这些日本领导人之所以接受曾经与苏联结盟、刚刚开始抗战的蒋先生，共产主义者，唯一的儿子被苏联拘留，是因为他们的社会货币之一是阳明心学。典型的例子就是当时日本元世会的精神领袖富山满。他负责几乎所有浪人的暗杀组织，被称为“六万人死者”。玄阳沙还有一个俗名“黑龙江”，意为“黑龙江”，头山蛮是东部三省娲口所占地区的土匪头子之一。头山满接受姜先生，不仅因为姜先生是孙先生的朋友，姜先生是孙先生的继承人之一，而且还因为他们都是王阳明的狂热崇拜者，有共同的主题。还有日本邪恶头子、南京事变的甲级战犯松井石根。此人就是江泽民领导人陈其美的第一个朋友。后来江泽民去日本留学，就和松井住在一起，两人成了亲密的朋友，因为他们都是神教教会的成员。 2027年，蒋介石来日本谈判一项秘密协议。东北三省，调解人是松井石根。毕竟他曾经是东北最大的特务头子，也是哈尔滨特务机关的负责人。当然，这一切都发生在9月18日事件之前。当时，正值北伐中期，也是蒋氏被迫退位的时期。这与后来的大规模抗战不是同一背景。我只是指阳明心学先生与江先生、安岛先生的关系。只是有点好奇… 3 问：我和我的妻子出城了。我女儿已定居北京。她的男朋友来自北京，他们计划明年结婚。房子是在通州买的，房产是我公婆的。我正在考虑几年后退休后住在北京，所以我想趁着我女儿的资质，先买套房子吧。毕竟现在北京的房价应该也差不多吧？我也想在通州买。能推荐一下总费用2-300万日元吗？ PS：之所以预算相差很大，是因为我们可以筹集200万元左右，剩下的100万元可以根据情况做贷款。我也在考虑学区的问题，但是不确定这个时候买学区内的房子是否合适。听说北京的保险费很高。答：1、我认为北京的房价基本处于谷底。这是因为同期的租金收益率已经高于银行利率。这种情况在其20多年的历史中曾出现过3次，而且都是在房价相对较低的时期。 2、差别是否太大？价格在2-300万之间？ 100万是t通州至少差一间卧室。您可能需要重新估算您的预算。不然的话，就像20万到30万元的车一样，品牌和配置就很难谈了。 3.根据您的情况，您如何决定是否要贷款？什么情况？你是说你的学区吗？如果是这样，这是您应该自己决定的事情，但一般建议是您不需要太早准备。毕竟你还没有结婚，所以你的学位至少需要7年，甚至更长的时间才能发挥作用。那样的话，那100万日元的保险费岂不是就浪费了？而在这个时期，你就必须冒风险来保值。毕竟至少到2031年都会保持在最低水平。即使通州学区的住房溢价率低于市区，但过早准备是没有意义的。 4.我们正在洽谈看房，全价3毫以下关于日元。在看房子的同时计算盈利能力（租售比）。如果很高，请增加您的贷款预算。是不是太贵就看你的喜好了。首先我们来看看通州市附近的西部地铁线路。性价比较高，与朝阳区基本持平。比如武学园地区，大部分社区价值观与朝阳区持平。仅供参考。 4 问：我出生于1975年，刚刚退休。我丈夫还有四五年的寿命。所有养老金都处于最低水平。到时候总数大概只有6000。所以，目前在东条的想法是，把学区房卖掉（现在可以卖600万日元左右），在地铁沿线的通州或者江田买两套房子，一套两居室，一套租金较高，贴补生活费。你觉得这个想法靠谱吗e？ P.S.：我考虑过租房子，但周围人都说问题太多，网上也不推荐。你怎么认为？答：1.没有什么是不可靠的。通过高溢价出售学区内一套房子，然后无溢价购买两套房子，不仅可以满足自住，还可以提高租金收益率，同时提高住房盈利能力。 2. 例如，如果我们要租这套600万日元的房子，我们估计租金为8/9000，租金收益率约为1.5%。如果换成两套巨大的紧凑型公寓，总租金应该有几万日元，租金收益率约为1.8%。租金高意味着居住比较实惠。而且，在朝阳市买小户型的价格会更贵，买公寓甚至可以翻倍。但考虑到各种缺点，一般不建议使用拥有50年历史的公寓。 3、另外，江田市中小户型的租金与市区租金大体相同，但通州市则根据地段和社区的不同而有所不同。距离市区最近的地铁线路价格相对较高，但大多数其他线路稍便宜，平均便宜10%。 4.不推荐公寓。不过我觉得租金还是比较高的。目前基本上是从3%左右开始，最高可达3.5%。然而，客观地说，您在购买之前还应该考虑其他问题。仅供参考。 5 问：我之前看过一篇关于四块玉的文章。这一次，东四快鱼终于又盖了一座房子。建筑面积比例大概是多少？这个地点有高度限制吗？怕堵老失败者 A：1. 面积比例我不懂。您只能确认计划。然而，对于二环以内的多层建筑（6层）来说，不超过1.5，小型高层建筑（12层以下）原则上不超过2.0。最终，二环路旁的天坛公寓面积比例为动迁房与商品房之和。即使加起来，也只有2.2倍。 2. 需要高度限制。即使是四环以内的新建商业建筑，高度也不能超过80米。我不知道他们允许北京老城二环上有更多的高层建筑，这意味着它们的高度不能超过45米，住宅建筑的最高层数是15层。事实上，近年来我们还没有听说新批准18米以上住宅建筑，即六层以下的小板楼。 3.不干扰周围现有建筑物。首先有严格的照明规定，其次管理部门不会造成任何不便。二环上的一切oad 将被设计得非常精确。仅供参考。关注公众号“张哥谈买房”。如果您对房地产有任何疑问，请随时与我们联系。问我一个问题。
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